Balneário Camboriú reduziu de 2% para 1% a alíquota do ITBI cobrada quando um imóvel é transferido para o capital social de uma empresa. A lei foi sancionada pela prefeita Juliana Pavan em 3 de agosto, com origem em projeto aprovado pela Câmara em 15 de julho, e o benefício é permanente — não tem prazo de validade.
Na prática, quem organiza patrimônio imobiliário na cidade passou a pagar metade do que pagava nessa etapa. E o município assumiu a conta: a estimativa é abrir mão de cerca de R$ 2,35 milhões por ano, aproximadamente metade dos R$ 4,7 milhões arrecadados em 2025 nesse tipo de operação, distribuídos em 360 processos.
Onde exatamente incide essa alíquota
O ponto que confunde é que a integralização de imóvel em empresa costuma ser imune ao ITBI. A Constituição prevê essa imunidade, e o Supremo Tribunal Federal delimitou o alcance dela no Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Traduzindo: se o imóvel vale R$ 1.500.000,00 e o capital que se pretende integralizar é de R$ 1.000.000,00, os R$ 500 mil de diferença ficam fora da imunidade e são tributados normalmente.
Há ainda um segundo caso, e é o principal alvo da lei nova. A imunidade constitucional não se aplica quando a atividade preponderante da empresa que recebe o imóvel é compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. Ou seja: justamente as holdings imobiliárias, as incorporadoras e as administradoras de aluguel pagam ITBI na integralização.
São essas operações que, em Balneário Camboriú, passaram de 2% para 1%.
Comparativo do ITBI na integralização em Balneário Camboriú: alíquota cai de 2% para 1% em agosto de 2026
Os prazos que decidem quem aproveita
O benefício não é automático. A lei estabeleceu duas janelas, e perder qualquer uma delas significa pagar a alíquota cheia:
- Para novas integralizações: o contribuinte tem 120 dias, contados do registro do ato na Junta Comercial, para solicitar a emissão da guia do ITBI com a alíquota reduzida.
- Para quem já integralizou antes da lei: há 180 dias a partir da sanção para requerer o benefício, desde que o fato gerador ainda não tenha ocorrido.
E há uma regra dura: não há devolução. Quem já recolheu o imposto pela alíquota de 2% não recupera a diferença. A norma vale a partir da sanção, sem retroatividade.
Por que a cidade fez isso
O objetivo declarado é atrair para o município as estruturas de organização patrimonial e sucessória — as holdings familiares e imobiliárias que, até aqui, muitas vezes eram constituídas em outras cidades justamente por causa do custo de entrada.
A aposta é de que o volume compense a alíquota menor. Balneário Camboriú tem um dos metros quadrados mais caros do país, e cada operação de integralização movimenta valores altos: metade de uma alíquota sobre uma base maior pode render mais que a alíquota cheia sobre uma base que migrou para o município vizinho.
O que isso não resolve
Vale um alerta, porque 2026 trouxe uma mudança que corre no sentido contrário.
A Lei Complementar 227, de janeiro deste ano, redefiniu o conceito de “valor venal” como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado, e legitimou a estimativa administrativa a partir de parâmetros como preços praticados na região, dados de cartório, localização e tipologia do imóvel. Municípios ganharam base legal mais firme para arbitrar que o imóvel vale mais do que o contribuinte declarou.
Do outro lado está o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, que garante ao valor declarado presunção de conformidade com o mercado, afastável apenas por processo administrativo regular. A tensão entre os dois ainda não foi resolvida.
Alíquota menor sobre uma base maior pode significar conta parecida. Por isso o valor atribuído ao imóvel no ato de integralização merece o mesmo cuidado que a alíquota — e é onde a maioria dos problemas aparece meses depois.
Quem tem imóvel na região e pensa em organizar o patrimônio tem agora uma janela concreta, com prazos contados em dias. Vale simular a operação inteira antes de assinar qualquer coisa, com quem conheça a prática da prefeitura local: a Contec Contabilidade, de Balneário Camboriú atende esse tipo de estruturação na cidade e região.
